RE2 – Requadro
28 maggio 2026
Il riciclaggio di proventi da attività illecite può avvenire attraverso i più diversi canali e tramite le più svariate operazioni. Non poteva mancare, quindi, il dato di esperienza, tratto dalle cronache giudiziarie, che anche il settore immobiliare si presta bene ad accogliere operazioni opache, se non illecite.
Eppure, nel corso degli ultimi anni questo tema sembra sia stato affrontato soprattutto in una dimensione “micro” con lo sguardo rivolto alle singole compravendite piuttosto che al settore immobiliare nel suo compresso.
Anche le Autorità sembrano aver richiamato l’attenzione soprattutto sulla vulnerabilità degli investimenti retail e sul ruolo degli agenti immobiliari. Questo approccio si rinviene nelle Relazioni al Parlamento Europeo sul rischio di riciclaggio e negli standard del GAFI che puntano il dito sui (tradizionali) rischi delle operazioni in contante e sul coinvolgimento nelle transazioni di molteplici professionisti. Nella disciplina nazionale quest’ultimo aspetto è stato, in realtà, affrontato con l’inserimento tra i soggetti tenuti agli obblighi antiriciclaggio dei notai, dei professionisti in generale, degli agenti immobiliari, dei mediatori creditizi.
Anche le indicazioni della UIF per la segnalazione delle operazioni sospette confermano questa prospettiva incentrata sugli acquisti di immobili che mostrano aspetti di anomalia dal lato soggettivo o finanziario dell’acquirente.
Questa visione appare, ormai, insufficiente e anche poco coerente con la stessa regolamentazione AML che – va ricordato – è rivolta prima di tutto alla prevenzione attraverso misure di tipo organizzativo.
L’attenzione – anche in relazione ad una recente ispezione della Banca d’Italia su una primaria SGR immobiliare – va quindi rivolta ai Fondi del Real Estate che gestiscono in Italia un patrimonio di circa 150 miliardi di euro attraverso 715 strumenti finanziari e che costituiscono la struttura portante dell’industria immobiliare.
Ma va sottolineata subito un’altra caratteristica: le SGR non sono operatori qualsiasi, ma sono intermediari sottoposti alla doppia vigilanza della Consob, che cura la trasparenza e la correttezza nei confronti degli investitori, e della Banca d’Italia, competente, tra l’altro, in tema di adeguatezza patrimoniale, contenimento dei rischi, organizzazione amministrativa e contabile, controlli interni.
E alla Banca d’Italia è affidata l’ulteriore competenza in materia di AML, ripartita tra la UIF, che esamina le segnalazioni di operazioni sospette ed effettua analisi finanziarie, e l’Unità di Supervisione e normativa antiriciclaggio, che emana le disposizioni organizzative e operative e verifica, anche attraverso il Servizio Ispettorato, il rispetto della regolamentazione.
Quest’ultimo è l’aspetto più delicato e molto spesso purtroppo sottovalutato. In realtà, l’insieme delle regole AML per gli intermediari non è derogabile, è davvero complesso, non è da meno rispetto agli altri settori normativi di Vigilanza, riguarda tutta la filiera interna.
Si parte dalla primaria e continua responsabilità del Consiglio di amministrazione di cui deve far parte un esponente (effettivamente esperto) responsabile per l’AML. L’attività deve essere sottoposta a una autovalutazione dei rischi AML e a controlli sia nel durante sia ex post. Devono essere operativi ed efficaci un responsabile per l’antiriciclaggio e un responsabile per la segnalazione delle operazioni sospette. Massima attenzione va riservata alla conoscenza della clientela e massima cura alla formazione del personale.
In sintesi, deve esservi un intreccio costante ed efficace tra gli ordinari meccanismi di governance e quelli specialistici dell’AML. E il rischio in agguato è che vi sia una sottovalutazione proprio dell’importanza di questi ultimi.
Più segnali indicano che la revisione e il rafforzamento delle misure per assicurare il pieno rispetto degli obblighi AML non è rinviabile. Oltre all’attenzione dimostrata dalla Banca d’Italia in sede ispettiva, va ricordato che dal luglio 2025 è operativa la nuova Agenzia europea AMLA, incaricata di armonizzazione il quadro normativo e di esercitare la supervisione diretta sugli intermediari bancari e finanziari ad alto rischio. Inoltre, per i fornitori di servizi di crowdfunding immobiliare il 2027 sarà l’anno della sottoposizione a tutti gli obblighi AML.
In questo quadro la prossima presentazione del Rapporto annuale della UIF (fissata per il 16 giugno) potrà essere anche un’occasione utile per mettere a fuoco le linee di azione che, dovranno caratterizzare la Finanza immobiliare, e in particolare le SGR, per evitare di incorrere in violazioni della regolamentazione AML, altamente penalizzanti per la stessa continuità aziendale.
La difficile convivenza tra Finanza immobiliare e Antiriciclaggio – Requadro
di Luigi Donato
